question de S.A. : " Comment bien placer 1 million d'euros en avril 2019 en France avec les lois Macron ? J'aurais aimé faire de l'immobilier mais les nouvelles lois ne sont-elles pas pénalisantes ? Faut-il mieux aller sur les marchés financiers ?

Vous avez raison de vous poser le problème des nouvelles lois Macron sur l'immobilier, mais il faut noter que ces lois ne sont pas une nouveauté quant à pénaliser l'immobilier propriétaire locatif :

- Hausse régulière de la taxe foncière, bien supérieure à celle des loyers. Il y a quelques années la taxe foncière représentait la moitié d'un mois de loyer pour un appartement que je détiens, maintenant elle voisine 85%.
- Limitation des loyers sous différentes formes : dans le calcul de réajustement annuel, remplacement de l'indice d'infation par un mix inflation/construction historiquement plus faible - quasi impossibilité de monter le loyer en cas de changement de locataire - projets de blocage des loyers dans certaines villes ...
- taxe additionnelle pour les plus-values immobilières "élevées" ( > 50 000 € ) datant de 2013 - hausse des droits de mutation


Trois mesures pénalisent l'immobilier propriétaire dans la loi Macron :
- Suppression de 80 % des taxes d'habitation, et réduction des dotations des collectivités locales. Les communes devraient augmenter les impôts pour compenser la baisse des dotations, et comme la taxe d'habitation représentera une base plus faible, on ne serait pas étonné de voir les maires privilégier la hausse des taxes foncières, d'autant plus que les propriétaires n'habitent pas toujours la commune, contrairement aux locataires.
- hausse de 1,7% de la CSG sur les revenus locatifs et plus-values, et baisse des impôts sur les revenus financiers grâce à la flat tax. Si vous êtes à la tranche de 45% pour l'impôt sur les revenus, vous avez un taux d'imposition d'environ 60% CSG incluse contre 30 % pour les revenus financiers.
- Suppression de l'ISF pour le financier, mais maintien pour l'immobilier.
Il faut avouer que ça fait beaucoup, d'autant plus qu'Emmanuel Macron n'a pas l'air d'avoir l'intention d'en rester là, notamment sur les APL pour peser sur les loyers. Il ne s'agit pas d'une critique, mais d'un constat.
Un des raisons de toutes ces mesures, c'est que la mondialisation entraîne des délocalisations des patrimoines financiers, mais les biens immobiliers, eux, ne sont ni délocalisables, ni camoufables. Personnellement je pense que l'ISF a couté très cher au budget de l'état : les fuites à l'étranger (capitaux et personnes ) ont provoqué des baisses de recettes fiscales (IRPP, TVA, TICPE ...) bien plus importantes que le faible rendement de l'ISF. L'état, pour arriver à réduire son déficit n'avait pas d'autres moyens que de prendre des mesures efficaces, d'où la suppression de l'ISF sur le délocalisable. A noter que l'ancien ISF n'était pas très moral : les très riches y échappaient largement et les baisses de recettes ont fait augmenter les impôts (TVA et IRPP) de tous les autres, y compris les moins favorisés.

Le problème de l'immobilier pour le futur reste son aspect visible et non délocalisable.

Que vous conseiller ? L'immobilier reste quand même une des composantes intéressantes d'un patrimoine important, notamment par :
- sa protection en cas de reprise de l'inflation (même si celle-ci est loin d'être sûre). Compte tenu du montant que vous êtes susceptible d'investir, en cas de reprise de l'inflation une plus-value supérieure à 50.000 € est très envisageable. Dans ce cas, votre taux d'imposition (CSG incluse) sera donc compris entre 36,5 % et 40,5 % les 5 premières années. Le taux sera dégressif de 5 ans à 22 ans. En cas de plus-value supérieure à 260 000 €, votre taux d'imposition commencerait à être inférieur à la flat tax au bout de 13 ans. La protection contre l'inflation n'est donc probable que pour une détention longue, sous réserve que ces taux d'imposition qui varient très souvent soient toujours favorables dans ... 12 ans.
- sa possibilité de faire de l'effet de levier, les revenus étant supposés assez réguliers (sauf impayés bien sûr) et les taux d'intérêt très bas.
Plusieurs cas :
-vous n'avez aucun immobilier, même pour votre résidence principale. Sauf si vous comptez déménager dans moins de 5 ans, j'envisagerai alors d'investir dans votre logement : c'est plus sécurisant et meilleur fiscalement (pas encore d'IRPP sur les loyers économisés, pas d'impôt sur les plus-values). Et dans ce cas vous resterez en-dessous de la barre de 1 300 000 € de l'IFI (nouvel ISF).
- vous possédez déjà votre résidence principale, voire une résidence secondaire. Il peut être intéressant d'avoir un peu de "locatif", sans y mettre toutes vos économies. Attention aux effets de seuil : si votre investissement vous faisait dépasser légèrement la barre IFI de 1 300 000 €, il serait judicieux d'emprunter en partie pour rester en immobilier net un peu en-dessous de cette barre. Compte tenu des taux bas actuels, les intérêts du crédit pourraient représenter moins que le nouvel ISF. De plus ces intérêts sont fiscalement déductibles des revenus locatifs.
- vous possédez déjà un gros patrimoine immobilier, j'envisagerais plutôt une diversification en placements financiers. Dans ce cas je vous conseille de regarder notre page : comment placer son argent efficacement en 2019